قولنامه

قولنامه چیست؟

قولنامه یا تعهد به انتقال نوشته ای می باشد. که حکایت از توافق طرفین یک معامله بر انتقال رسمی مال در آینده دارد. و برای عدم انجام تعهد در آن خسارت تعیین شده است.قولنامه از جمله تعهداتی می باشد. که ذیل ماده 10 قانون مدنی (عقود غیر معین) تقسیم می شود که برای طرفین الزام اور می باشد.

باید بیان داشت که درست است. که مطابق مواد 47 و 48 و 22 قانون ثبت ثبت املاک الزامی می باشد. ولیکن این به معنای بی اعتباری قولنامه املاکی که ثبت نگردیده نمی باشد. و قولنامه تعهد به انتقال بوده. و میتوان مالک را الزام به انتقال ملک نمود. و در صورت عدم امکان انتقال خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت از فروشنده را از دادگاه دارد. (وکیل در الزام به تنظیم سند رسمی)

فرق قولنامه و مبایعه نامه و صلح نامه در چیست؟

بسیار دیده می شود که بین این سه عنوان تفاوت قائل نمی گردد. ومردم عامه  بعضا این سه مورد را یک معنی می دانند در صورتی که

قولنامه تعهد به انتقال مال در آینده است.

مبایعه نامه مفاد عقد بیع بوده در ضمن نوشته و در بیع نامه انتقال بعد از ایجاب و قبول توسط طرفین عقد واقع شده. و مالکیت از خریدار به فروشنده منتقل می گردد.

صلح نامه نیز در اصل بیع در مقام صلح بوده. بدین معنا که در صلح نامه نیز انتقال قطعی با ایجاب و قبول صورت گرفته. ولیکن احکام خاص بیع را نداشته و همین امر باعث توجه به این عقد در عرف معاملات گردیده است.

چه اموالی را میتوان قولنامه نمود ؟

اموال منقول

اموال منقول نظیر ماشین فرش و… را می توان قولنامه نمود. در خصوص ماشین عرف می باشد. که قبل از انتقال رسمی در دفتر خانه نوشته ای را طرفین تنظیم میکنند مبنی بر تعهد انتقال در انده که این همان قولنامه می باشد. البته  در این خصوص استثناهایی وجود از جمله

1-کشتی که مطابق قوانین خاص آن حوزه باید با سند رسمی انجام شود تا انتقال صورت گیرد و با قولنامه امکان انتقال وجود ندارد

2-هواپیما و هلیکوپتر نقل و انتقال این دو نیز دارای تشریفاتی است که باید به تایید سازمان هواپیمایی کشوری برسد تا انتقال مورد تایید واقع گردد و با قولنامه امکان انتقال ان وجود ندارد.

اموال غیر منقول

نظیر خانه و زمین نیز با قولنامه تعهد به انتقال در آینده ایجاد می شود. و می توان این اموال را قولنامه نمود.

طرفین تعهد می کنند که در تاریخی مشخص در دفتر خانه حضور یافته و انتقال رسمی صورت گیرد. ولی در خصوص بیع و صلح املاک موضوع بین حقوقدانان اختلافی است برخی بر این باور هستند. که املاک چون مطابق ماده 22 قانون ثبت نقل و انتقال ان باید ثبت گردد. در نتیجه با بیع نامه انتقال صورت نمیگیرد ولی عده ای دیگر بر این باور هستند. همین که در خصوص هر مالی من جمله املاک طرفین قصد انتقال مالی را داشته باشند. و ایجاب و قبول صورت گیرد مطابق قانون مدنی مالکیت منتقل میگردد. و نهایت خریدار در صورت عدم انتقال فروشنده الزام ایشان را طی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک از محکمه درخواستن می نماید.

در تنظیم قولنامه چه نکاتی را رعایت کنیم

1-حتما اسناد مالکیت فروشنده را قبل از تنظیم سند قولنامه مورد بررسی قرار دهید و ادرس و پلاک ثبتی چک شده و با مورد معامله تطبیق شود و دقد شود ملک دارای پارکینک و انباری باشد. و اصالت(درگاه احراز اصالت سند  رسمی اینجا کلیک کنید ) آن را احراز نمایید

2-اگر فروشنده دارای بنچاق می باشد اصالت ان نیز احراز شود(احراز اصالت اسناد رسمی اینجا کلیک کنید) و بعد اقدام به انعقاد قرارداد نمود.

3- حتما از رهنی و وثیقی نبودن مال اطمینان حاصل شود که مال در رهن بانک یا شخصی نباشد و یا در توقیف دادگستری نباشد.که این امر با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و درخواست از سردفتر صورت میگیرد.حتما از کمک و مشاور یک وکیل دادگستری استفاده نمایید.

4-بررسی و دقت شود که مشاور املاکی که اقدام به تنظیم قولنامه میکند دارای مجوز از اتحادیه مشاوران املاک باشد(جهت استعلام اینجا کلید کنید ) که هم نشان از اعتبار ان مشاور املاک و هم بتوانید در صورت تخلف از ان مشاور املاک شکایت کنید.

5-اگر مال مورد قولنامه از اموال موروثی باشد حتما گواهی حصر وراثت ممهور به مهر شورای حل اختلاف اخذ شود و تصویه حساب مالیات بر ارث هم مشاهده و هر دو مدرک ضمیمه قولنامه شود.

6 اگر فردی به وکالت از دیگری اقدام به قولنامه نمود بخصوص در خصوص فروشنده اصالت مدرک نمایندگی و وکالتنامه احراز شده و حدود اختیارات وکیل نیز مشاهده و بررسی شود که فروشنده و خریدار اختیار خرید و فروش و قولنامه داشته باشند.

در آخر باید بیان داشت که قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود و بهتر آن است که با حضور وکیل پایه یک دادگستر یتنظیم شود تا حامی حقوق افراد باشد تا اشخاص بتوانند با استناد به ان به دادگاه مراجعه و حقوق خود را تضمین نمایند.. به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی(دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک) کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.